Экспертное мнение, газета Новости рынка недвижимости
Разные лизинговые компании применяют различные методики расчета лизинговых платежей, и поэтому разброс ставок по лизингу, на первый взгляд, кажется очень большим. Неспециалисту сложно разобраться, что для него будет выгоднее, и он легко может быть введен в заблуждение…
1. Как рассчитывается стоимость платежей по лизингу недвижимости? Какие методики расчета существуют у разных лизинговых компаний?
Существуют методические рекомендации по расчету лизинговых платежей, разработанные Министерством экономики РФ, согласно которым составляющими лизингового платежа являются: амортизационные отчисления лизингодателя, проценты за кредит, полученный лизингодателем, комиссионное (лизинговое) вознаграждение, плата за дополнительные услуги, налог на добавленную стоимость. Лизинговые компании на практике, рассчитывают платежи схожим образом. Обычно в состав лизингового платежа также включается налог на имущество, транспортный налог (если предмет лизинга – транспортное средство), страховая премия (если предмет лизинга страхует лизингодатель). Существенно влияет на практику расчетов только текущая ситуация на рынке заемного капитала. Небольшие лизинговые компании, которые целиком зависят от мнения банка по возможности финансирования того или иного проекта корректируют размер лизинговых платежей, привязывая его не к размеру ежемесячной амортизации, а к сумме ежемесячного погашения основного долга по кредиту банка, срок которого может быть меньше срока ускоренной амортизации. Например, если срок ускоренной амортизации недвижимости составляет 5 лет, а банк готов выдать лизинговой компании кредит только на 3 года, в этом случае срок лизинга будет 5 лет, но основную часть платежей лизингополучатель должен будет погасить за 3 года. Так как недвижимость - обычно дорогой объект, такие краткие сроки возврата денег лизингодателю для клиента могут быть неприемлемы. Крупные лизинговые компании, имеют возможность предоставлять финансирование на более длительные сроки. В частности, ЛК «Медведь» предоставляет финансирование для сделок с недвижимостью на срок до 7, а иногда и до 10 лет, что дает возможность нашим клиентам использовать лизинг при таких крупных сделках, как сделки с недвижимостью.
2. Как клиенту выбрать оптимальный для себя вариант из множества предложений на рынке? Ведь не все лизинговые компании бесплатно могут рассчитать клиенту предполагаемую стоимость лизинга…
Действительно, на рынке существуют ЛК, которые за рассмотрение заявки и расчет лизинговых платежей берут комиссию. При этом условия, предлагаемые такими компаниями, не всегда оптимальны. Лизинговая компания «Медведь» не берет подобную комиссию и считает, что это абсолютно необоснованный подход. На рынке достаточно адекватных лизинговых компаний, которые бесплатно рассмотрят проект и рассчитают лизинговые платежи. Думаем, что потенциальному лизингополучателю стоит сосредоточиться именно на таких предложениях. Также при выборе лизинговой компании для финансирования крупного проекта (сделки с недвижимостью, например) необходимо ознакомиться с общими характеристиками деятельности лизинговой компании (статус, бухгалтерскими показатели, история, итд.). Ведь кроме стоимостных факторов (графика платежей) надо понять, насколько оперативно данная компания сможет профинансировать Ваш проект. Например, чем моложе лизинговая компания, тем сложнее ей получить у банков денежные ресурсы под крупную сделку на оптимальных условиях. В случае если компания образована при банке, несомненно, она может сделать предложение на рыночных условиях, но при этом процесс оформления проекта может занять длительное время (такое же, как при оформлении кредита), да и процент отказов в таких компаниях очень большой.
3. Как произвести адекватное сравнение программ по лизингу недвижимости разных компаний?
Сложно предложить какой-либо единый механизм при оценке программ по лизингу недвижимости. Это, в первую очередь, зависит от задач, стоящих перед лизингополучателем. Я бы предложил лизингополучателю искать не самое дешевое предложение или самый длинный срок финансирования, а использовать следующий алгоритм при выборе компании:
- Определите возможную для вас сумму первоначального взноса.
- Рассчитайте сумму, которую вы без срыва производственной деятельности вы можете направлять ежемесячно на погашение лизинговых платежей.
- Ищите лизинговую компанию, которая удовлетворяет вашим пожеланиям.
- «При прочих равных» отдайте предпочтение тому лизингодателю, который готов более гибко подходить к формированию графика лизинговых платежей (учесть сезонность вашего производства, предоставить возможность досрочного погашения лизинговых платежей, итд).
Не стоит забывать о таком важном моменте, как опыт работы лизингодателя с таким специфичным объектом, как недвижимость. Успех реализации проекта во многом зависит от профессионализма сотрудников лизинговой компании, способных адекватно оценить положительные и отрицательные стороны сделки, стоимость объекта недвижимости, наладить взаимоотношения с регистрирующими органами и собрать правильный и полный пакет для регистрации. Сейчас на рынке сложно встретить объекты недвижимости, у которых не было бы недостатков в оформлении документации. Лизингодатель, не имеющий большого опыта в сфере работы с недвижимостью, просто не согласиться участвовать в сделке с таким объектом. Другое дело, квалифицированная лизинговая компания, которая не только не откажет лизингополучателю в реализации проекта, но и поможет с правильным решением документарных вопросов.
4. Насколько различаются программы разных компаний по лизингу недвижимости?
Конечно же, различия есть. В первую очередь, условия, предлагаемые ЛК, зависят от опыта работы и возможностей лизинговой компании. Как уже говорил, лизинг недвижимости – это трудоемкая и сложная процедура, требующая наличия партнерских связей с финансово-кредитными институтами, регистрационными органами и т.д.